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Exigir reparación de defectos ocultos en vivienda en Xest
La normativa vigente, contenida en el artículo 1484 del Código Civil, establece que si una propiedad en Xest tiene defectos no aparentes en el momento de la venta, el vendedor tiene la obligación de corregir esos problemas.
Estos defectos, conocidos como vicios ocultos, pueden ser tan graves que afectan el uso habitual del inmueble o disminuyen su valor de forma considerable, dando al comprador el derecho a demandar una reparación o incluso la cancelación del contrato de adquiere.
Estos problemas pueden ser intrínsecos a la edificación, como podrían ser inconvenientes de humedad no perceptible, fallos en el sistema eléctrico o daños estructurales no evidentes.
La presencia de estos vicios ocultos puede entorpecer la plena disfrute de la propiedad y, en cierta medida, descubrir que las condiciones pactadas y admitidas por el comprador no concuerdan con la realidad ofrecida por el vendedor.
Estos defectos, conocidos como vicios ocultos, pueden ser tan graves que afectan el uso habitual del inmueble o disminuyen su valor de forma considerable, dando al comprador el derecho a demandar una reparación o incluso la cancelación del contrato de adquiere.
Estos problemas pueden ser intrínsecos a la edificación, como podrían ser inconvenientes de humedad no perceptible, fallos en el sistema eléctrico o daños estructurales no evidentes.
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Ejemplos de vicios ocultos en vivienda de segunda mano en Xest
La diversidad de fallos no visibles en un inmueble es extensa, mas generalmente se agrupan en las próximas categorías:
Relacionados con el agua:
Los inconvenientes de humedad, filtraciones y goteras son comunes y acostumbran a originarse por una mala impermeabilización o tuberías dañadas. Estos deben atenderse inmediatamente debido a su tendencia a empeorar de manera rápida.Cuestiones de cimentación:
Las grietas y grietas pueden manifestarse con el tiempo debido a malas prácticas edificantes o intervenciones en propiedades adyacentes, y a veces, son resultado de una mala cimentación original.Acabados imperfectos:
Los acabados deficientes en suelos, paredes y otros interiores pueden deberse a la mala calidad o incorrecta instalación de los materiales.Insuficiencia térmica o acústica:
Un mal aislamiento puede provocar incomodidades por ruido o temperatura, a menudo causados por el uso incorrecto o inapropiado de materiales aislantes.Disfunción del sistema eléctrico:
Problemas en interruptores, iluminación o enchufes pueden ser resultado de una instalación antigua o defectuosa, si bien suelen ser los más simples de corregir. Actúa reclamando vicios ocultos de la vivienda en Xest
Procedimiento para la reclamación de vicios ocultos en una compraventa en Xest
El factor tiempo es crítico para la reclamación de defectos no manifiestos en una vivienda en Xest. En el caso de inmuebles anteriormente habitados, el plazo para actuar es de seis meses desde la entrega, y de hasta un par de años para propiedades nuevas. El procedimiento recomendado es:
Determinar la naturaleza del daño y si este se debe a un problema de construcción o a una utilización indebida por la parte del comprador. Esto requiere el informe de un técnico especializado.
Comunicar al vendedor por escrito el defecto detectado y los perjuicios que este causa, señalando la fecha del acuerdo y el plazo para su solución.
Si el vendedor admite y resuelve el problema, el proceso concluye sencillamente. En caso contrario, se sugiere la mediación del Instituto Oficial de Aparejadores y Arquitectos para intentar resolver el asunto sin llegar a instancias judiciales.
Si no se alcanza una solución por las vías precedentes, se procederá a la acción legal, siendo esencial contar con de pruebas que confirmen la presencia del defecto ya antes de la compra.
En situaciones donde los defectos surjan tras el periodo estipulado para reclamar, se podría recurrir a la cobertura de un seguro de responsabilidad civil, el que, en dependencia del tipo de defecto, podría cubrir la reparación en distintos porcentajes y plazos.
Determinar la naturaleza del daño y si este se debe a un problema de construcción o a una utilización indebida por la parte del comprador. Esto requiere el informe de un técnico especializado.
Comunicar al vendedor por escrito el defecto detectado y los perjuicios que este causa, señalando la fecha del acuerdo y el plazo para su solución.
Si el vendedor admite y resuelve el problema, el proceso concluye sencillamente. En caso contrario, se sugiere la mediación del Instituto Oficial de Aparejadores y Arquitectos para intentar resolver el asunto sin llegar a instancias judiciales.
Si no se alcanza una solución por las vías precedentes, se procederá a la acción legal, siendo esencial contar con de pruebas que confirmen la presencia del defecto ya antes de la compra.
En situaciones donde los defectos surjan tras el periodo estipulado para reclamar, se podría recurrir a la cobertura de un seguro de responsabilidad civil, el que, en dependencia del tipo de defecto, podría cubrir la reparación en distintos porcentajes y plazos.
Requisitos para poder reclamar los vicios ocultos en una vivienda
Es importante comprender que no todos y cada uno de los inconvenientes que uno puede descubrir en una propiedad recién adquirida califican para una reclamación por vicios ocultos. A fin de que un defecto sea reclamable bajo esta categoría, debe cumplir con ciertos criterios:
Primero, el inconveniente en cuestión debe ser auténticamente un vicio oculto, lo que significa que no fue detectado por el comprador en el momento de la adquisición.
Si el comprador estaba al tanto del problema, entonces no se considera un vicio oculto reclamable. Además, la gravedad del defecto es un factor determinante. Solo aquellos de significativa magnitud que, de haber sido conocidos por el comprador con cierta antelación, habrían impedido la venta o habrían modificado el coste de compra, son considerados como vicios ocultos. Es fundamental que el desperfecto ya existiese antes que se efectuara la compra-venta.
Si el defecto brotó posteriormente o si no se puede establecer meridianamente que el inconveniente era preexistente, probablemente la reclamación no prospere. La responsabilidad de probar la existencia del vicio escondo recae en el comprador. Ha de ser capaz de demostrar que el problema ya estaba presente ya antes de la firma del contrato de compraventa. Sin esta prueba, el vendedor podría no ser considerado responsable del defecto.
Por lo general, para establecer la existencia y antigüedad del problema, se requiere de un informe técnico profesional que valore la severidad del defecto y su presencia antes de la transacción. Es vital recordar que el plazo para presentar una reclamación por vicios ocultos es de 6 meses desde la fecha de entrega del bien. En este semestre, el comprador debe proceder legalmente para solicitar la reparación del bien. Pasado este periodo, el derecho a demandar por defectos ocultos expira.
Si el comprador estaba al tanto del problema, entonces no se considera un vicio oculto reclamable. Además, la gravedad del defecto es un factor determinante. Solo aquellos de significativa magnitud que, de haber sido conocidos por el comprador con cierta antelación, habrían impedido la venta o habrían modificado el coste de compra, son considerados como vicios ocultos. Es fundamental que el desperfecto ya existiese antes que se efectuara la compra-venta.
Si el defecto brotó posteriormente o si no se puede establecer meridianamente que el inconveniente era preexistente, probablemente la reclamación no prospere. La responsabilidad de probar la existencia del vicio escondo recae en el comprador. Ha de ser capaz de demostrar que el problema ya estaba presente ya antes de la firma del contrato de compraventa. Sin esta prueba, el vendedor podría no ser considerado responsable del defecto.
Por lo general, para establecer la existencia y antigüedad del problema, se requiere de un informe técnico profesional que valore la severidad del defecto y su presencia antes de la transacción. Es vital recordar que el plazo para presentar una reclamación por vicios ocultos es de 6 meses desde la fecha de entrega del bien. En este semestre, el comprador debe proceder legalmente para solicitar la reparación del bien. Pasado este periodo, el derecho a demandar por defectos ocultos expira.
¿Qué reglamento cubre los vicios ocultos en Xest?
La normativa aplicable a los defectos no manifiestos en la compra y venta de inmuebles se halla desperdigada en diferentes disposiciones legales:
Defectos ocultos en viviendas en Xest en el marco legal
El artículo 1484 del Código Civil establece que, frente a la presencia de daños significativos no evidentes al momento de la adquisición, el comprador tiene derecho a exigir una reparación adecuada de los mismos o, en casos ciertos, la anulación del acuerdo de adquiere previamente establecido.Precedentes legales sobre defectos no evidentes
Por otra parte, el establecimiento de la existencia de un defecto no evidente debe apegarse a determinados criterios fijados por la jurisprudencia. Los tribunales han sentado precedente en que las imperfecciones que merman la calidad y condiciones del inmueble en relación a lo acordado contractualmente, se consideran como defectos no evidentes siempre que estos ya estuvieran presentes en el momento de efectuar el contrato de compra y venta en Xest.
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En Reclamarviciosocultosvivienda.es, combinamos tecnología avanzada y experiencia extensa para descubrir cualquier inconveniente en tu vivienda. No aguardes a que sea muy tarde. ¡Llama ahora y ten la tranquilidad de que tu casa está sin problemas ocultos!
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Responsabilidad del edificador por defectos no visibles en la vivienda.
De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación, el promotor del proyecto tiene la obligación de aceptar la responsabilidad por los perjuicios materiales debidos a defectos no evidentes durante:
Un decenio por daños materiales ocasionados por fallos o defectos estructurales: esto incluye inconvenientes en la base, aguantes estructurales, vigas, losetas o muros de carga que comprometan la firmeza mecánica o la estabilidad del edificio.
Tres años en casos de daños materiales producidos por inconvenientes en la construcción o en las instalaciones que repercutan en la adecuada habitabilidad del inmueble, como son los aspectos relacionados con la higiene, hermeticidad, insonorización o aislamiento térmico. Esta es la responsabilidad que recae en el constructor frente a defectos no aparentes.
El constructor asimismo se encarga de los perjuicios materiales por defectos no visibles:
Durante un año en lo relativo a imperfecciones en los acabados o terminaciones de la construcción.
Errores no detectados en viviendas de arrendamiento en Xest
Si usted es propietario de un inmueble en alquiler y su inquilino le notifica de la existencia de defectos no aparentes tras varios meses de ocupación, demandando la terminación del contrato y una compensación económica, puede preguntarse: ¿Tiene fundamentos para esta demanda? A continuación, le explicamos cómo se manejan estas situaciones.
Defectos no aparentes y alquiler
Condición del inmueble. Antes de detallar el alquiler de un local, el potencial inquilino debe efectuar una inspección minuciosa (incluyendo conexiones y servicios, entre otros) del mismo. Nota: En el caso de locales, se espera que los inquilinos, considerados profesionales en su campo, ejerzan una diligencia mayor en el examen y supervisión del lugar en comparación con los particulares que alquilan viviendas en Xest para uso propio. Defectos no aparentes. No obstante, si los defectos no perceptibles (esos que no se detectan fácilmente y pueden surgir con el uso progresivo del local) se hacen presentes, se les da el mismo tratamiento que a una compraventa. Nota: El arrendatario tiene un período de 6 meses para identificarlos y obrar en consecuencia, ya sea para pedir su reparación al cargo del arrendador, o para proceder con la rescisión del contrato y la devolución de los importes abonados. Veamos de qué manera proceder.¿Cuál es su responsabilidad?
Condiciones. A fin de que se active esta responsabilidad, se deben cumplir múltiples requisitos: Invisible. Un daño o deterioro de las instalaciones, elementos estructurales, etc., que no era apreciable o fácilmente detectable. Preexistencia. O sea, que el defecto ya estuviera presente ya antes de firmar el contrato, aunque se manifieste después. Inutilizabilidad. Que el defecto impida el uso total o parcial del local para el fin acordado. ¡Importante! No cualquier daño o grieta es suficiente. Además, las reparaciones menores necesarias para amoldar el local a la actividad específica corren por cuenta del arrendatario. Notificación a tiempo. El inquilino debe informar sobre la existencia del defecto en los primeros seis meses (desde la firma del contrato) para obligar al dueño a responder. ¡Esencial! Si se supera este tiempo, la reclamación por defectos no aparentes pierde validez y debe resolverse de otra manera. Defectos conocidos. Si usted como arrendador era consciente de ciertos desperfectos al instante de arrendar en Xest, tiene la obligación de informar al nuevo inquilino a fin de que estos no se consideren defectos no aparentes. Nota: Es usual que, aprovechando la necesidad del inquilino de acomodar el local, se incluyan los desperfectos en el contrato de arrendamiento en Xest y se acuerde que la reparación va a ser responsabilidad del inquilino a cambio de determinadas concesiones, como un periodo sin pago de alquiler, por ejemplo.¿Qué puede exigir el arrendatario?
Resolución. Si se cumplen las condiciones mencionadas, el inquilino puede optar por la rescisión del contrato. En tal caso, como arrendador, usted estaría obligado a reembolsar todas las cantidades abonadas desde la aparición del defecto o vicio, incluyendo la fianza, los gastos de formalización del contrato y los daños a sus posesiones. ¡Atención! Usted es responsable por los defectos no aparentes incluso si no tenía conocimiento de ellos. Sin embargo: Su inquilino solo podrá exigir una compensación si consigue demostrar que usted estaba al tanto de los defectos y actuó con mala fe al esconderlos. Por tal razón, si los conoce, lo más prudente es señalarlos por adelantado y pactar su arreglo. Además, el inquilino debe comprobar los daños sufridos para poder establecer la cantidad de la compensación pedida.¿En qué plazo se deben señalar los vicios ocultos en una propiedad residencial en Xest?
La jurisprudencia ha confirmado consistentemente que las acciones derivadas de defectos de la propiedad, de conformidad con lo definido en los artículos mil cuatrocientos ochenta y cuatro y siguientes del Código Civil, deben iniciarse dentro de un plazo breve, especificado en seis meses según el artículo 1490 del mismo cuerpo legal.
Artículo mil cuatrocientos noventa del Código Civil: “Las acciones producidas por las estipulaciones de los 5 artículos precedentes prescribirán a los 6 meses, desde la entrega del bien vendido.”
Este plazo se comprende como de caducidad y no de prescripción, tal como lo estipulan las Sentencias del Tribunal Supremo del 10 de marzo de mil novecientos noventa y cuatro, entre otras muchas.
Dado que es un plazo de caducidad, los tribunales deben reconocerlo sin precisar que sea aducido por las partes.
Es relevante estimar que, en lo referente a la caducidad, el “dies a quo” es la data de entrega del bien vendido, tal como lo establece la ley, y dicho término no se ve interrumpido.
En el contexto de una transacción comercial, el tiempo para ejercer la acción por defectos no aparentes es incluso menor, siendo de treinta días tras la entrega conforme lo dicta el Código de Comercio.
El artículo trescientos veinticinco del Código de Comercio establece que será de carácter mercantil la adquisición de inmuebles en Xest con el propósito de revenderlos, ya sea en su forma original o modificada, buscando un beneficio en la reventa.
El artículo trescientos cuarenta y dos del Código de Comercio declara: “El comprador que no realice ninguna reclamación basada en defectos internos del bien adquirido en los treinta días posteriores a su entrega, va a perder toda acción y derecho a reclamar al vendedor por dicha causa.”
Estoy bajo amenaza de demanda por problemas ocultos en una vivienda, ¿qué se recomienda hacer?
Para que puedas ser objeto de una demanda, se deben cumplir 3 condiciones esenciales. Antes de que te encares a un proceso legal en los plazos estipulados, comprueba que la demanda sea admisible.
No se cataloga como defecto oculto aquel que el comprador, debido a su especialización o actividad profesional (como carpintero, electricista, fontanero, etc.), tenía la capacidad de identificar.
El defecto ha de ser preexistente a la operación de compraventa, aunque se manifieste más adelante.
El defecto escondo ha de ser significativo. Se estima que lo es si afecta negativamente la funcionalidad del inmueble o si reduce su valor de forma notable, tanto que, si se hubiese tenido conocimiento de ello, no se habría realizado la compra o se habría acordado un precio menor.
Además, antes de que la situación escale a una denuncia, existen maneras de prevenirla:
Fomenta la colaboración con la otra parte: puedes encargar un dictamen a un experto, ya sea un arquitecto o un ingeniero.
Asimismo, es conveniente tener un diálogo con el comprador para que te detalle los problemas y daños que ha percibido, estableciendo un margen temporal para su resolución.
Es posible que tenga razonamientos válidos y que se pueda llegar a un acuerdo sin necesidad de acudir a la justicia.
La mediación: el Instituto Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu localidad puede actuar como intercesor entre ambos, evitando así el proceso judicial.
En caso de que el enfrentamiento se judicialice: es fundamental que defiendas tu postura. Si estás seguro de tu posición, presenta patentizas que demuestren que el defecto no estaba presente ya antes de vender tu propiedad o que los daños son menores a los que aduce la otra parte. Ten presente los 3 criterios que definen un defecto escondo y utilízalos a tu favor.
¿Se pueden reclamar defectos no visibles en una vivienda comprada entre individuos?
El tema de los defectos no evidentes es particularmente intrigante en el contexto de las compras de segunda mano efectuadas entre particulares, ya que la normativa aplicable difiere de la que se usa para las compras de productos nuevos o usados mediante mercaderes o empresarios profesionales.
Cuando se efectúa una transacción de recursos entre individuos, no se actúa en calidad de consumidores, sino más bien como ciudadanos comunes. Esto supone una distinción sustancial en el tratamiento de los defectos no evidentes, ya que no se aplica lo establecido en el R. D. Legislativo 1/2007 relativo a las garantías (como la garantía legal del fabricante de un par de años, o la del vendedor profesional de segunda mano de un año).
En tales escenarios, se recurre a la regulación general del Código Civil sobre la compra y venta, y en particular a lo que se refiere como “saneamiento por defectos no evidentes o redhibitorios”, tema que desarrollamos en este artículo.
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El Código Civil aborda estas situaciones sin establecer un marco de protección especializado, planteando tres opciones alternativas de acción para el comprador, cada una con sus requisitos y efectos legales diferenciados: