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Reivindicar por defectos secretos en casa en Vallés
El marco legal, particularmente el Artículo 1484 del Código Civil, dictamina la responsabilidad del vendedor de remediar cualquier defecto no evidente que comprometa la funcionalidad de la vivienda o que deprecie su valor de tal modo que, de ser conocidos por el comprador, este no habría procedido con la compra o habría negociado un coste menor.
Se comprende por vicios ocultos aquellos fallos constructivos no perceptibles a primer aspecto, como defectos en la estructura, infiltraciones de agua o inconvenientes en las instalaciones eléctricas.
Si tras la compra de una vivienda utilizada en Vallés se descubren estos vicios, se evidencia que la propiedad no cumple con las condiciones previamente declaradas por el vendedor, presentando fallos significativos que impiden el disfrute íntegro del hogar.
Si el comprador hubiera estado al tanto de estos, posiblemente habría reconsiderado la adquisición.
Se comprende por vicios ocultos aquellos fallos constructivos no perceptibles a primer aspecto, como defectos en la estructura, infiltraciones de agua o inconvenientes en las instalaciones eléctricas.
Si tras la compra de una vivienda utilizada en Vallés se descubren estos vicios, se evidencia que la propiedad no cumple con las condiciones previamente declaradas por el vendedor, presentando fallos significativos que impiden el disfrute íntegro del hogar.
Si el comprador hubiera estado al tanto de estos, posiblemente habría reconsiderado la adquisición.
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Ejemplos vicios ocultos viviendas de segunda mano en Vallés
La diversidad de fallos no visibles en un inmueble es amplia, pero normalmente se reúnen en las siguientes categorías:
Relacionados con el agua:
Los problemas de humedad, filtraciones y goteras son comunes y acostumbran a producirse por una mala impermeabilización o tuberías dañadas. Estos deben atenderse de inmediato debido a su tendencia a empeorar de forma rápida.Cuestiones de cimentación:
Las grietas y grietas pueden manifestarse con el tiempo debido a malas prácticas constructivas o intervenciones en propiedades adyacentes, y en ocasiones, son resultado de una mala cimentación original.Acabados imperfectos:
Los acabados imperfectos en suelos, paredes y otros interiores pueden deberse a la mala calidad o incorrecta instalación de los materiales.Insuficiencia térmica o acústica:
Un mal aislamiento puede provocar incomodidades por estruendos o temperatura, con frecuencia ocasionados por el uso incorrecto o inapropiado de materiales aislantes.Disfunción del sistema eléctrico:
Problemas en interruptores, iluminación o enchufes pueden ser resultado de una instalación vieja o defectuosa, aunque acostumbran a ser los más simples de corregir. Emprende acciones por vicios ocultos en vivienda en Vallés
Como reclamar vicios ocultos en compraventa de una vivienda en Vallés
El factor tiempo es crítico para la reclamación de defectos no manifiestos en una vivienda en Vallés. En el caso de inmuebles previamente habitados, el plazo para actuar es de seis meses desde la entrega, y de hasta dos años para propiedades nuevas. El procedimiento recomendado es:
Determinar la naturaleza del daño y si este se debe a un inconveniente de construcción o a una utilización indebida por parte del comprador. Esto requiere el informe de un técnico especializado.
Comunicar al vendedor por escrito el defecto detectado y los perjuicios que este causa, señalando la data del acuerdo y el plazo para su solución.
Si el vendedor acepta y soluciona el problema, el proceso concluye de manera sencilla. De lo contrario, se sugiere la mediación del Instituto Oficial de Aparejadores y Arquitectos para intentar resolver el tema sin llegar a instancias judiciales.
Si no se alcanza una solución por las vías anteriores, se procederá a la acción legal, siendo esencial contar con de pruebas que confirmen la presencia del defecto ya antes de la compra.
En situaciones donde los defectos surjan tras el periodo estipulado para reclamar, se podría recurrir a la cobertura de un seguro de responsabilidad civil, el cual, en dependencia del género de defecto, podría cubrir la reparación en diferentes porcentajes y plazos.
Determinar la naturaleza del daño y si este se debe a un inconveniente de construcción o a una utilización indebida por parte del comprador. Esto requiere el informe de un técnico especializado.
Comunicar al vendedor por escrito el defecto detectado y los perjuicios que este causa, señalando la data del acuerdo y el plazo para su solución.
Si el vendedor acepta y soluciona el problema, el proceso concluye de manera sencilla. De lo contrario, se sugiere la mediación del Instituto Oficial de Aparejadores y Arquitectos para intentar resolver el tema sin llegar a instancias judiciales.
Si no se alcanza una solución por las vías anteriores, se procederá a la acción legal, siendo esencial contar con de pruebas que confirmen la presencia del defecto ya antes de la compra.
En situaciones donde los defectos surjan tras el periodo estipulado para reclamar, se podría recurrir a la cobertura de un seguro de responsabilidad civil, el cual, en dependencia del género de defecto, podría cubrir la reparación en diferentes porcentajes y plazos.
Requisitos para que se den los vicios ocultos
Es importante comprender que no todos los inconvenientes que uno puede descubrir en una propiedad recién adquirida califican para una reclamación por vicios ocultos. Para que un defecto sea reclamable bajo esta categoría, debe cumplir con ciertos criterios:
Primero, el problema en cuestión debe ser genuinamente un vicio oculto, lo que significa que no fue detectado por el comprador en el momento de la adquisición.
Si el comprador estaba al tanto del inconveniente, entonces no se considera un vicio escondo reclamable. Además, la gravedad del defecto es un factor determinante. Solo aquellos de significativa magnitud que, de haber sido conocidos por el comprador con antelación, habrían impedido la venta o habrían modificado el costo de compra, son considerados como vicios ocultos. Es fundamental que el desperfecto ya existiera antes que se efectuara la compraventa.
Si el defecto brotó posteriormente o si no se puede establecer claramente que el inconveniente era preexistente, es probable que la reclamación no prospere. La responsabilidad de probar la existencia del vicio escondo recae sobre el comprador. Ha de ser capaz de probar que el problema ya estaba presente antes de la firma del contrato de compraventa. Sin esta prueba, el vendedor podría no ser considerado responsable del defecto.
Por lo general, para establecer la existencia y antigüedad del inconveniente, se requiere de un informe técnico profesional que evalúe la severidad del defecto y su presencia antes de la transacción. Es vital recordar que el plazo para presentar una reclamación por vicios ocultos es de 6 meses desde la fecha de entrega del bien. En este semestre, el comprador debe proceder legalmente para pedir la reparación del bien. Transcurrido este período, el derecho a reclamar por defectos ocultos expira.
Si el comprador estaba al tanto del inconveniente, entonces no se considera un vicio escondo reclamable. Además, la gravedad del defecto es un factor determinante. Solo aquellos de significativa magnitud que, de haber sido conocidos por el comprador con antelación, habrían impedido la venta o habrían modificado el costo de compra, son considerados como vicios ocultos. Es fundamental que el desperfecto ya existiera antes que se efectuara la compraventa.
Si el defecto brotó posteriormente o si no se puede establecer claramente que el inconveniente era preexistente, es probable que la reclamación no prospere. La responsabilidad de probar la existencia del vicio escondo recae sobre el comprador. Ha de ser capaz de probar que el problema ya estaba presente antes de la firma del contrato de compraventa. Sin esta prueba, el vendedor podría no ser considerado responsable del defecto.
Por lo general, para establecer la existencia y antigüedad del inconveniente, se requiere de un informe técnico profesional que evalúe la severidad del defecto y su presencia antes de la transacción. Es vital recordar que el plazo para presentar una reclamación por vicios ocultos es de 6 meses desde la fecha de entrega del bien. En este semestre, el comprador debe proceder legalmente para pedir la reparación del bien. Transcurrido este período, el derecho a reclamar por defectos ocultos expira.
¿Qué disposición legal trata sobre los vicios ocultos en Vallés?
La normativa aplicable a los defectos no manifiestos en la compraventa de inmuebles se halla dispersa en distintas disposiciones legales:
Defectos ocultos en residencias en Vallés en el marco legal
El artículo mil cuatrocientos ochenta y cuatro del Código Civil estipula que, ante la presencia de daños significativos no evidentes al instante de la compra, el comprador está en su derecho a exigir una reparación adecuada de los mismos o, en casos determinados, la anulación del acuerdo de adquiere previamente establecido.Precedentes legales sobre defectos no evidentes
Por otra parte, el establecimiento de la existencia de un defecto no evidente debe apegarse a determinados criterios fijados por la jurisprudencia. Los tribunales han sentado precedente en que los desperfectos que menguan la calidad y condiciones del inmueble en relación a lo acordado contractualmente, se consideran como defectos no evidentes toda vez que estos ya estuviesen presentes en el instante de efectuar el contrato de compraventa en Vallés.
Pide una consulta gratuita y un experto de nuestro equipo te contactará lo antes posible. Puedes hacer todas y cada una de las gestiones precisas desde tu casa, enviando la documentación pertinente y explicando tu caso a nuestros especialistas. Los vicios ocultos no son solo defectos, sino peligros para ti y los tuyos.
En Reclamarviciosocultosvivienda.es, utilizamos tecnología de vanguardia y experiencia consolidada para advertir inconvenientes en tu hogar. No aguardes a que sea tarde. ¡Contáctanos y ten la seguridad de que tu hogar está sin sorpresas desagradables!
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Responsabilidad del edificador por defectos no visibles en la vivienda.
En la ejecución de una obra de construcción intervienen múltiples actores, tanto individuos como entidades. Por tanto, para dilucidar la responsabilidad de cada uno en el caso de daños en la estructura, es preciso examinar su rol en el proyecto.
En este artículo nos enfocamos específicamente en las obligaciones del constructor ante daños en la edificación.
La promulgación de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), fechada el cinco de noviembre de mil novecientos noventa y nueve y publicada en el BOE al día después, define el marco de responsabilidad civil de todos y cada uno de los agentes implicados en la construcción por defectos o vicios en la misma.
Dicha ley se complementa con una serie de seguros obligatorios que cubren daños materiales o fianzas, con el fin de asegurar la compensación por los perjuicios ocasionados en la estructura.
Defectos no evidentes en viviendas en régimen de arrendamiento en Vallés
Si es propietario de un inmueble en alquiler y su inquilino le informa de la existencia de defectos no aparentes tras múltiples meses de ocupación, demandando la terminación del contrato y una compensación económica, puede preguntarse: ¿Tiene fundamentos para esta demanda? A continuación, le explicamos de qué forma se manejan estas situaciones.
Defectos no aparentes y alquiler
Condición del inmueble. Antes de detallar el alquiler de un local, el potencial arrendatario debe efectuar una inspección meticulosa (incluyendo conexiones y servicios, entre otros) del mismo. Nota: En el caso de locales, se espera que los inquilinos, considerados profesionales en su campo, ejerzan una diligencia mayor en el examen y supervisión del lugar en comparación con los particulares que arriendan residencias en Vallés para uso propio. Defectos no aparentes. Sin embargo, si los defectos no perceptibles (esos que no se detectan sencillamente y pueden surgir con el uso progresivo del local) se hacen presentes, se les da exactamente el mismo tratamiento que a una compraventa. Nota: El arrendatario tiene un periodo de seis meses para identificarlos y actuar en consecuencia, ya sea para pedir su reparación al cargo del arrendador, o para proceder con la rescisión del contrato y la devolución de los importes abonados. Veamos cómo proceder.¿Cuál es su responsabilidad?
Condiciones. A fin de que se active esta responsabilidad, se deben cumplir varios requisitos: Invisible. Un daño o deterioro de las instalaciones, elementos estructurales, etc., que no era considerable o sencillamente detectable. Preexistencia. Es decir, que el defecto ya estuviese presente antes de firmar el contrato, si bien se manifieste después. Inutilizabilidad. Que el defecto impida el uso total o parcial del local para el fin acordado. ¡Importante! No cualquier daño o fisura es suficiente. Además de esto, las reparaciones menores necesarias para adaptar el local a la actividad específica corren por cuenta del arrendatario. Notificación a tiempo. El arrendatario debe informar sobre la existencia del defecto en los primeros 6 meses (desde la firma del contrato) para obligar al dueño a responder. ¡Importante! Si se supera este tiempo, la reclamación por defectos no aparentes pierde valía y debe resolverse de otro modo. Defectos conocidos. Si usted como arrendador era consciente de determinados desperfectos al instante de arrendar en Vallés, tiene la obligación de informar al nuevo inquilino a fin de que estos no se consideren defectos no aparentes. Nota: Es común que, aprovechando la necesidad del inquilino de adecuar el local, se incluyan los desperfectos en el contrato de arrendamiento en Vallés y se acuerde que la reparación va a ser responsabilidad del inquilino a cambio de ciertas concesiones, como un periodo sin pago de alquiler, por poner un ejemplo.¿Qué puede demandar el inquilino?
Resolución. Si se cumplen las condiciones mencionadas, el inquilino puede decantarse por la rescisión del contrato. En tal caso, como arrendador, estaría obligado a reembolsar todas y cada una de las cantidades abonadas desde la aparición del defecto o vicio, incluyendo la fianza, los gastos de formalización del contrato y los daños a sus pertenencias. ¡Atención! Usted es responsable por los defectos no aparentes incluso si no tenía conocimiento de ellos. Sin embargo: Su inquilino solo podrá demandar una compensación si logra probar que estaba al tanto de los defectos y actuó con mala fe al ocultarlos. Por tal razón, si los conoce, lo más prudente es señalarlos de antemano y convenir su arreglo. Además, el inquilino debe comprobar los daños sufridos para poder establecer la cantidad de la compensación pedida.¿Cuál es el intervalo permitido para alegar defectos ocultos en una casa en Vallés?
La jurisprudencia ha confirmado consistentemente que las acciones derivadas de defectos de la propiedad, de conformidad con lo definido en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, deben iniciarse en un plazo breve, especificado en 6 meses conforme el artículo mil cuatrocientos noventa del mismo cuerpo legal.
Artículo mil cuatrocientos noventa del Código Civil: “Las acciones originadas por las estipulaciones de los cinco artículos precedentes prescribirán a los 6 meses, desde la entrega del bien vendido.”
Este plazo se comprende como de caducidad y no de prescripción, tal como lo establecen las Sentencias del Tribunal Supremo del diez de marzo de 1994, entre otras.
Dado que es un plazo de caducidad, los tribunales deben reconocerlo sin necesidad de que sea aducido por las partes.
Es relevante estimar que, en lo referente a la caducidad, el “dies a quo” es la fecha de entrega del bien vendido, tal como lo establece la ley, y dicho término no se ve interrumpido.
En el contexto de una transacción comercial, el tiempo para ejercer la acción por defectos no aparentes es aun menor, siendo de 30 días tras la entrega según lo dicta el Código de Comercio.
El artículo trescientos veinticinco del Código de Comercio establece que será de carácter mercantil la compra de residencias en Vallés con el objetivo de revenderlos, ya sea en su forma original o cambiada, buscando un beneficio en la reventa.
El artículo 342 del Código de Comercio declara: “El comprador que no realice ninguna reclamación basada en defectos internos del bien adquirido en los treinta días posteriores a su entrega, perderá toda acción y derecho a demandar al vendedor por dicha causa.”
Van a iniciar acciones legales contra mí por vicios ocultos en una casa, ¿qué debería hacer?
Para que puedas ser objeto de una demanda, se deben cumplir tres condiciones esenciales. Antes que te enfrentes a un proceso legal en los plazos estipulados, comprueba que la demanda sea aceptable.
No se cataloga como defecto oculto aquel que el comprador, debido a su especialización o actividad profesional (como carpintero, electricista, fontanero, etc.), tenía la capacidad de identificar.
El defecto debe ser preexistente a la operación de compra-venta, si bien se manifieste más adelante.
El defecto escondo debe ser significativo. Se considera que lo es si afecta de forma negativa la funcionalidad del inmueble o si disminuye su valor de forma notable, tanto que, si se hubiese tenido conocimiento de ello, no se habría efectuado la compra o se habría acordado un coste menor.
Además, antes que la situación escale a una denuncia, existen maneras de prevenirla:
Fomenta la cooperación con la otra parte: puedes encargar un dictamen a un experto, ya sea un arquitecto técnico o un ingeniero.
Asimismo, es recomendable tener un diálogo con el comprador para que te detalle los problemas y daños que ha percibido, estableciendo un margen temporal para su resolución.
Posiblemente tenga razonamientos válidos y que se pueda llegar a un acuerdo sin necesidad de acudir a la justicia.
La mediación: el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu localidad puede actuar como intercesor entre ambos, evitando así el proceso.
En en el caso de que el enfrentamiento se judicialice: es esencial que defiendas tu postura. Si estás seguro de tu posición, presenta patentizas que demuestren que el defecto no estaba presente ya antes de vender tu propiedad o que los daños son menores a los que alega la otra parte. Ten presente los tres criterios que definen un defecto escondo y empléalos en tu favor.
¿Puedo denunciar vicios ocultos en una vivienda adquirida de un particular?
El asunto de los defectos no evidentes es particularmente intrigante en el contexto de las compras de segunda mano realizadas entre particulares, ya que la normativa aplicable difiere de la que se usa para las compras de productos nuevos o utilizados por medio de comerciantes o empresarios profesionales.
Cuando se efectúa una transacción de recursos entre individuos, no se actúa en calidad de consumidores, sino más bien como ciudadanos comunes. Esto supone una distinción sustancial en el tratamiento de los defectos no evidentes, ya que no se aplica lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2007 relativo a las garantías (como la garantía legal del fabricante de dos años, o la del vendedor profesional de segunda mano de un año).
En tales escenarios, se recurre a la regulación general del Código Civil sobre la compra y venta, y en particular a lo que se refiere como “saneamiento por defectos no evidentes o redhibitorios”, tema que desarrollamos en el presente artículo.
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El Código Civil aborda estas situaciones sin establecer un marco de protección especializado, proponiendo tres opciones alternativas de acción para el comprador, cada una con sus requisitos y efectos legales diferenciados: