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Hallar vicios ocultos pronto podría significar la diferencia entre una solución simple y un arreglo costoso. En Reclamarviciosocultosvivienda.es, contamos con especialistas experimentados en identificar y registrar estos inconvenientes para tu reclamo efectivo. Evita que los inconvenientes ocultos de tu hogar en Cases Baixes te perjudiquen. ¡Llama a nuestros peritos ya!
Reivindicar por defectos secretos en casa en Cases Baixes
El marco legal, particularmente el Artículo mil cuatrocientos ochenta y cuatro del Código Civil, decreta la responsabilidad del vendedor de solucionar cualquier defecto no evidente que comprometa la funcionalidad de la vivienda o que deprecie su valor de tal forma que, de haber sido conocidos por el comprador, este no habría procedido con la compra o habría negociado un coste menor.
Se entiende por vicios ocultos aquellos fallos constructivos no perceptibles a primer aspecto, como defectos en la estructura, infiltraciones de agua o problemas en las instalaciones eléctricas.
Si tras la adquisición de una vivienda usada en Cases Baixes se descubren estos vicios, se evidencia que la propiedad no cumple con las condiciones previamente declaradas por el vendedor, presentando fallos significativos que impiden el disfrute íntegro del hogar.
Si el comprador hubiese estado al tanto de estos, posiblemente habría replanteado la adquisición.
Se entiende por vicios ocultos aquellos fallos constructivos no perceptibles a primer aspecto, como defectos en la estructura, infiltraciones de agua o problemas en las instalaciones eléctricas.
Si tras la adquisición de una vivienda usada en Cases Baixes se descubren estos vicios, se evidencia que la propiedad no cumple con las condiciones previamente declaradas por el vendedor, presentando fallos significativos que impiden el disfrute íntegro del hogar.
Si el comprador hubiese estado al tanto de estos, posiblemente habría replanteado la adquisición.
Reclamar vivienda con vicios ocultos en Cases Baixes
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Ejemplos de vicios ocultos en viviendas de segunda mano en Cases Baixes
Aunque no hay un catálogo oficial de fallos no evidentes en residencias de segunda mano, se han identificado 5 tipos esenciales que se deben tener en cuenta:
Daños por agua:
Estos pueden incluir desde filtraciones hasta tuberías en mal estado, afectando directamente la estructura y habitabilidad del inmueble.Defectos en la estructura base:
Fisuras o fisuras pueden surgir por una fundación deficiente o el desgaste natural, lo que puede llevar a problemas auxiliares como filtraciones.Imperfecciones en los acabados:
Estas se pueden ocultar fácilmente y pueden incluir desde pintura hasta defectos en los suelos o moblaje.Aislamiento inadecuado:
Problemas derivados de una mala instalación o desgaste de materiales de aislamiento pueden afectar el confort en la vivienda.Anomalías en la instalación eléctrica:
Errores en la instalación o fallos en los puntos de energía pueden ser bastante difíciles de identificar y aunque su solución puede ser fácil, representan una molestia considerable. Estos fallos latentes son prueba de que la vivienda adquirida en Cases Baixes no cumple con lo prometido por el vendedor. Inicia demanda por vicios ocultos de tu hogar en Cases Baixes
Procedimiento reclamar vicios ocultos compraventa de vivienda en Cases Baixes
Adquirir una residencia en Cases Baixes con hipoteca y toparse con un defecto no aparente te capacita a presentar una reclamación contra el vendedor. No obstante, es indispensable ser consciente de la importancia de los plazos.
Para inmuebles no nuevos, se dispone de medio año a partir de la entrega para demandar, mientras que para las residencias a estrenar, el plazo se amplía a un par de años.
El trámite de reclamación es bastante directo, si bien pueda resultar complicado. Los pasos a continuar son:
Evaluar la clase del defecto escondo y si este proviene de una falla edificante o de un manejo indebido. Lo óptimo es contar con una valoración de un experto, como podría ser un arquitecto técnico o un aparejador.
Notificar al vendedor por escrito sobre el defecto hallado y los daños que este implica. Es crucial que esta notificación refleje la data de la firma del contrato y el período antes mentado.
La resolución puede ser por acuerdo, si el vendedor atiende la reclamación y repara el daño, o por disputa, si el vendedor la desestima.
En este último escenario, es aconsejable buscar la intervención del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para mediar y evitar un proceso judicial. Si aun así no se llega a un acuerdo, la última instancia sería la judicial.
Para inmuebles no nuevos, se dispone de medio año a partir de la entrega para demandar, mientras que para las residencias a estrenar, el plazo se amplía a un par de años.
El trámite de reclamación es bastante directo, si bien pueda resultar complicado. Los pasos a continuar son:
Evaluar la clase del defecto escondo y si este proviene de una falla edificante o de un manejo indebido. Lo óptimo es contar con una valoración de un experto, como podría ser un arquitecto técnico o un aparejador.
Notificar al vendedor por escrito sobre el defecto hallado y los daños que este implica. Es crucial que esta notificación refleje la data de la firma del contrato y el período antes mentado.
La resolución puede ser por acuerdo, si el vendedor atiende la reclamación y repara el daño, o por disputa, si el vendedor la desestima.
En este último escenario, es aconsejable buscar la intervención del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para mediar y evitar un proceso judicial. Si aun así no se llega a un acuerdo, la última instancia sería la judicial.
Requisitos vicios ocultos vivienda
Es esencial entender que no todos y cada uno de los problemas que uno puede descubrir en una propiedad recién adquirida califican para una reclamación por vicios ocultos. Para que un defecto sea reclamable bajo esta categoría, debe cumplir con ciertos criterios:
Primero, el problema en cuestión ha de ser auténticamente un vicio oculto, lo que quiere decir que no fue detectado por el comprador en el momento de la adquisición.
Si el comprador estaba al tanto del problema, entonces no se considera un vicio escondo reclamable. Además, la gravedad del defecto es un factor determinante. Solo aquellos de significativa magnitud que, de haber sido conocidos por el comprador con cierta antelación, habrían impedido la venta o habrían cambiado el costo de adquiere, son considerados como vicios ocultos. Es esencial que el desperfecto ya existiera antes de que se efectuara la compra y venta.
Si el defecto brotó posteriormente o si no se puede establecer meridianamente que el inconveniente era preexistente, probablemente la reclamación no prospere. La responsabilidad de probar la existencia del vicio escondo recae en el comprador. Ha de ser capaz de demostrar que el inconveniente ya estaba presente antes de la firma del contrato de compra y venta. Sin esta prueba, el vendedor podría no ser considerado responsable del defecto.
Por lo general, para establecer la existencia y antigüedad del problema, se requiere de un informe técnico profesional que evalúe la severidad del defecto y su presencia antes de la transacción. Es vital recordar que el plazo para presentar una reclamación por vicios ocultos es de seis meses desde la data de entrega del bien. Dentro de este semestre, el comprador debe proceder legalmente para solicitar la reparación del bien. Transcurrido este periodo, el derecho a reclamar por defectos ocultos expira.
Si el comprador estaba al tanto del problema, entonces no se considera un vicio escondo reclamable. Además, la gravedad del defecto es un factor determinante. Solo aquellos de significativa magnitud que, de haber sido conocidos por el comprador con cierta antelación, habrían impedido la venta o habrían cambiado el costo de adquiere, son considerados como vicios ocultos. Es esencial que el desperfecto ya existiera antes de que se efectuara la compra y venta.
Si el defecto brotó posteriormente o si no se puede establecer meridianamente que el inconveniente era preexistente, probablemente la reclamación no prospere. La responsabilidad de probar la existencia del vicio escondo recae en el comprador. Ha de ser capaz de demostrar que el inconveniente ya estaba presente antes de la firma del contrato de compra y venta. Sin esta prueba, el vendedor podría no ser considerado responsable del defecto.
Por lo general, para establecer la existencia y antigüedad del problema, se requiere de un informe técnico profesional que evalúe la severidad del defecto y su presencia antes de la transacción. Es vital recordar que el plazo para presentar una reclamación por vicios ocultos es de seis meses desde la data de entrega del bien. Dentro de este semestre, el comprador debe proceder legalmente para solicitar la reparación del bien. Transcurrido este periodo, el derecho a reclamar por defectos ocultos expira.
¿En qué ley se especifican las regulaciones de los vicios ocultos en Cases Baixes?
La normativa aplicable a los defectos no manifiestos en la compra y venta de inmuebles se halla desperdigada en diversas disposiciones legales:
Defectos ocultos en residencias en Cases Baixes en el marco legal
El artículo 1484 del Código Civil establece que, ante la presencia de daños significativos no evidentes al momento de la compra, el comprador está en su derecho a demandar una reparación conveniente de los mismos o, en casos determinados, la cancelación del pacto de compra previamente establecido.Precedentes legales sobre defectos no evidentes
Por otra parte, el establecimiento de la existencia de un defecto no evidente debe apegarse a ciertos criterios fijados por la jurisprudencia. Los tribunales han sentado precedente en que las imperfecciones que merman la calidad y condiciones del inmueble en relación a lo acordado contractualmente, se consideran como defectos no evidentes toda vez que estos ya estuviesen presentes en el momento de efectuar el contrato de compra y venta en Cases Baixes.
Solicita una consultoría gratuita y de manera rápida te contactará un especialista de nuestro equipo. Puedes manejar todo el proceso desde tu domicilio, mandando la documentación y explicando tu caso a nuestros profesionales. Los defectos ocultos son potenciales peligros para tu familia y para ti.
En Reclamarviciosocultosvivienda.es, empleamos tecnología de punta y vasta experiencia para identificar cualquier inconveniente en tu casa. No dejes pasar más tiempo. ¡Contáctanos y descansa a sabiendas de que tu hogar está seguro!
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Responsabilidad del edificador por defectos no visibles en la vivienda.
De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación, el promotor del proyecto tiene la obligación de aceptar la responsabilidad por los perjuicios materiales debidos a defectos no evidentes durante:
Un decenio por daños materiales ocasionados por fallos o defectos estructurales: esto incluye problemas en la base, soportes estructurales, vigas, losetas o muros de carga que comprometan la solidez mecánica o la estabilidad del edificio.
Tres años en casos de daños materiales originados por inconvenientes en la construcción o en las instalaciones que repercutan en la conveniente habitabilidad del inmueble, como son los aspectos relacionados con la higiene, hermeticidad, insonorización o aislamiento térmico. Esta es la responsabilidad que recae sobre el constructor frente a defectos no aparentes.
El constructor asimismo se encarga de los perjuicios materiales por defectos no visibles:
Durante un año en lo que respecta a imperfecciones en los acabados o terminaciones de la construcción.
Vicios no aparentes en inmuebles de alquiler en Cases Baixes
Si usted es dueño de un inmueble en alquiler y su arrendatario le informa de la existencia de defectos no aparentes tras varios meses de ocupación, exigiendo la terminación del contrato y una compensación económica, puede preguntarse: ¿Tiene fundamentos para esta demanda? Ahora, le explicamos de qué forma se manejan estas situaciones.
Defectos no aparentes y alquiler
Condición del inmueble. Ya antes de concretar el alquiler de un local, el potencial arrendatario debe realizar una inspección minuciosa (incluyendo conexiones y servicios, entre otros muchos) del mismo. Nota: En el caso de locales comerciales, se espera que los inquilinos, considerados profesionales en su ámbito, ejerzan una diligencia mayor en el examen y supervisión del lugar en comparación con los particulares que arriendan viviendas en Cases Baixes para uso propio. Defectos no aparentes. No obstante, si los defectos no visibles (esos que no se advierten sencillamente y pueden surgir con el uso continuo del local) se hacen presentes, se les da el mismo tratamiento que a una compraventa. Nota: El arrendatario tiene un período de seis meses para identificarlos y actuar en consecuencia, ya sea para solicitar su reparación al cargo del arrendador, o para proceder con la rescisión del contrato y la devolución de los importes abonados. Veamos cómo proceder.¿Cuál es su responsabilidad?
Condiciones. Para que se active esta responsabilidad, se deben cumplir varios requisitos: Invisible. Un daño o deterioro de las instalaciones, elementos estructurales, etc., que no era apreciable o de forma fácil detectable. Preexistencia. Esto es, que el defecto ya estuviese presente ya antes de firmar el contrato, si bien se manifieste después. Inutilizabilidad. Que el defecto impida el uso total o parcial del local para el fin acordado. ¡Importante! No cualquier daño o fisura es suficiente. Además de esto, las reparaciones menores necesarias para adaptar el local a la actividad específica corren por cuenta del arrendatario. Notificación a tiempo. El inquilino debe informar sobre la existencia del defecto dentro de los primeros 6 meses (desde la firma del contrato) para obligar al propietario a responder. ¡Importante! Si se supera este tiempo, la reclamación por defectos no aparentes pierde valía y debe resolverse de otro modo. Defectos conocidos. Si como arrendador era consciente de ciertos desperfectos al momento de arrendar en Cases Baixes, tiene la obligación de informar al nuevo inquilino para que estos no se consideren defectos no aparentes. Nota: Es usual que, aprovechando la necesidad del inquilino de acomodar el local, se incluyan las imperfecciones en el contrato de arrendamiento en Cases Baixes y se acuerde que la reparación será responsabilidad del inquilino a cambio de determinadas concesiones, como un periodo sin pago de alquiler, por poner un ejemplo.¿Qué puede exigir el arrendatario?
Resolución. Si se cumplen las condiciones citadas, el inquilino puede optar por la rescisión del contrato. En tal caso, como arrendador, usted estaría obligado a rembolsar todas y cada una de las cantidades abonadas desde la aparición del defecto o vicio, incluyendo la fianza, los gastos de formalización del contrato y los daños a sus pertenencias. ¡Atención! Usted es responsable por los defectos no aparentes aun si no tenía conocimiento de ellos. Sin embargo: Su inquilino solo va a poder demandar una compensación si consigue demostrar que estaba al tanto de los defectos y actuó con mala fe al esconderlos. Por esta razón, si los conoce, lo más prudente es señalarlos de antemano y convenir su arreglo. Además, el inquilino debe comprobar los daños sufridos para poder establecer la cantidad de la compensación pedida.¿Cuánto tiempo hay disponible para hacer reclamos sobre defectos ocultos en una vivienda en Cases Baixes?
La jurisprudencia ha confirmado consistentemente que las acciones derivadas de defectos de la propiedad, de conformidad con lo definido en los artículos mil cuatrocientos ochenta y cuatro y siguientes del Código Civil, deben iniciarse dentro de un plazo breve, especificado en seis meses según el artículo 1490 del mismo cuerpo legal.
Artículo mil cuatrocientos noventa del Código Civil: “Las acciones originadas por las estipulaciones de los 5 artículos precedentes prescribirán a los seis meses, desde la entrega del bien vendido.”
Este plazo se comprende como de caducidad y no de prescripción, tal como lo estipulan las Sentencias del Tribunal Supremo del 10 de marzo de 1994, entre otras muchas.
Dado que es un plazo de caducidad, los tribunales deben reconocerlo sin precisar que sea aducido por las partes.
Es relevante considerar que, en lo concerniente a la caducidad, el “dies a quo” es la data de entrega del bien vendido, tal como lo establece la ley, y dicho término no se ve interrumpido.
En el contexto de una transacción comercial, el tiempo para ejercer la acción por defectos no aparentes es incluso menor, siendo de 30 días tras la entrega según lo dicta el Código de Comercio.
El artículo 325 del Código de Comercio establece que será de carácter mercantil la compra de casas en Cases Baixes con el objetivo de revenderlos, ya sea en su forma original o modificada, buscando un beneficio en la reventa.
El artículo 342 del Código de Comercio declara: “El comprador que no realice ninguna reclamación basada en defectos internos del bien adquirido en los treinta días posteriores a su entrega, perderá toda acción y derecho a demandar al vendedor por dicha causa.”
Van a iniciar acciones legales contra mí por vicios ocultos en una casa, ¿qué debería hacer?
Para que puedas ser objeto de una demanda, se deben cumplir 3 condiciones esenciales. Antes que te encares a un proceso legal en los plazos estipulados, comprueba que la demanda sea admisible.
No se cataloga como defecto oculto aquel que el comprador, debido a su especialización o actividad profesional (como carpintero, electricista, fontanero, etc.), tenía la capacidad de identificar.
El defecto debe ser preexistente a la operación de compra-venta, aunque se manifieste más adelante.
El defecto escondo debe ser significativo. Se estima que lo es si afecta de manera negativa la funcionalidad del inmueble o si disminuye su valor de forma considerable, tanto que, si se hubiese tenido conocimiento de ello, no se habría realizado la adquisición o se habría acordado un precio menor.
Además, antes que la situación escale a una denuncia, existen maneras de prevenirla:
Fomenta la colaboración con la otra parte: puedes encargar un dictamen a un especialista, ya sea un arquitecto o un ingeniero.
Asimismo, es conveniente tener un diálogo con el comprador para que te detalle los inconvenientes y daños que ha percibido, estableciendo un margen temporal para su resolución.
Es posible que tenga razonamientos válidos y que se pueda llegar a un acuerdo sin necesidad de acudir a la justicia.
La mediación: el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu localidad puede actuar como mediador entre ambos, eludiendo así el proceso judicial.
En en caso de que el enfrentamiento se judicialice: es fundamental que defiendas tu postura. Si estás seguro de tu posición, presenta patentizas que prueben que el defecto no estaba presente ya antes de vender tu propiedad o que los daños son menores a los que alega la otra parte. Ten presente los 3 criterios que definen un defecto escondo y úsalos en tu favor.
¿Está permitido reclamar por problemas ocultos en una vivienda comprada a un particular?
El asunto de los defectos no evidentes es particularmente intrigante en el contexto de las compras de segunda mano efectuadas entre particulares, ya que la normativa aplicable difiere de la que se usa para las compras de productos nuevos o utilizados mediante mercaderes o empresarios profesionales.
Cuando se realiza una transacción de bienes entre individuos, no se actúa en calidad de usuarios, sino más bien como ciudadanos comunes. Esto supone una distinción sustancial en el tratamiento de los defectos no evidentes, ya que no se aplica lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2007 relativo a las garantías (como la garantía legal del fabricante de dos años, o la del vendedor profesional de segunda mano de un año).
En tales escenarios, se recurre a la regulación general del Código Civil sobre la compraventa, y en particular a lo que se refiere como “saneamiento por defectos no evidentes o redhibitorios”, tema que desarrollamos en el artículo.
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El Código Civil aborda estas situaciones sin establecer un marco de protección especializado, proponiendo 3 opciones alternativas de acción para el comprador, cada una con sus propios requisitos y efectos legales diferenciados: